当楼市从增量扩张转向存量博弈，手握积蓄、养老金且拥有闲暇的退休群体，正逐渐被部分城市纳入核心关注视野。
民政部数据显示，截至2025年底，我国60岁及以上老年人口规模已达3.2亿人。展望未来，到2035年，这一庞大群体的数量预计将突破4亿大关。
银发经济随之崛起，成为新的消费蓝海。多家机构测算，至2035年，中国银发经济市场规模有望冲破30万亿元关口，在GDP中的占比约为10%，其体量相当于再造一个当前的房地产市场。
在此背景下，从海南到云南，从东北腹地到山东沿海，多地纷纷布局旅居养老与康养社区产业，意图吸纳各地退休人士落户，将其转化为城市的新居民。
对于面临人口流出压力、住房需求疲软的三四线城市来说，银发群体正成为楼市寻找的新客群突破口。
“候鸟式养老”催生居住新形态
“我在景德镇定居已逾十年，每年仅回上海一两次，主要为了探望孙子。十年前便在此置业，近年来，选择来此旅居的上海老人日益增多，既有买房长住的，也有租房短居数月的。”
近日，上海退休老人邵敏向本刊记者透露。
年过七旬的邵敏，十多年前因一场大病术后，经友人引荐初次踏足江西景德镇。当地清新的空气、低廉的生活成本以及舒缓的生活节奏深深吸引了他，促使他从短暂的停留转变为长期安居。
“以往许多老人换环境疗养，多是因为身体抱恙。如今趋势变了，越来越多的老人是主动寻求一种新生活，只为避暑、休闲或体验不同城市的韵味。”邵敏感慨道。
在多年的旅居观察中，他发现上海老人们的青睐之地主要集中在江西宜春、景德镇，广西巴马，以及浙江和东北的部分城市。
事实上，这种“候鸟式养老”现象正在更多城市蔓延。
据景德镇当地统计，在不足90万的城区常住人口中，有超过6万人是来自外地的“景漂”。江西宜春温汤镇，因大量上海业主购房旅居，曾一度享有“小上海”之称。截至2025年，该地外来居住的“新温汤人”达1.2万人，其中银发群体为主力，约占当地总人口的28%。
除了购置房产，租赁式旅居也正日渐流行。
四川成都居民章女士表示，近几年来，每逢夏季，母亲总会结伴前往云南、贵州等地避暑，“她们不买房，只是短租两三个月。”
业内分析指出，与过去楼市中的投资客不同，新一代养老购房者更看重居住环境、医疗配套、生活便利度及社区服务。他们购房的目的，已从期待资产升值，转变为改善晚年生活质量。
这暗示着，部分三四线城市正迎来一种全新的住房需求来源。
各地竞相争夺“银发人口”
伴随养老需求激增，多地加大了对旅居康养产业的布局力度，试图通过吸引退休人口，带动住房销售、消费升级、医疗服务及相关产业发展。
近期，多个省市密集出台支持性政策。
2026年7月23日，山东青岛发布了全国首个城市级康养地产系统性支持政策，推出11条具体措施，旨在加速“中国康湾”建设，推动房地产行业向康养领域转型。
政策在土地供应、金融支持、运营环节等方面给予倾斜。例如，新出让地块上的健康服务中心可实行“计容不计价”；允许分期缴纳土地出让金，最长付款期延至一年；项目施工进度达到“正负零”即可申请预售。此外，当地还鼓励接入医保服务、优化水电价格等手段，以降低康养项目的长期运营成本。
金融层面，青岛支持开发商利用服务消费与养老再贷款等工具，再贷款期限最长三年，年利率最低可达1.25%；同时引导保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等方式进入康养地产赛道。
除青岛外，其他城市也在积极抢跑。
同年7月，山东烟台提出，目标到2028年底实现养老产业规模突破500亿元，并重点发展康养旅游，依托气候优势打造避暑疗养模式。
海南几乎在同一时期提出，推动康养产业向精细化、特色化方向迈进，重点布局中医药康养、森林康养、气候康养、温泉康养、运动康养五大板块，致力打造国际康养胜地。
东北地区同样在角逐“避暑养老”市场。吉林省于今年5月发布旅居康养高质量发展试点方案，规划到2028年新增旅居康养床位3万张，旅居康养人次（停留超10天）年均增长10%以上，总量达到380万人次。
作为国内较早涉足康养产业的城市，四川攀枝花近年频繁赴北京、上海、杭州、长春等地推介本地康养资源，意在吸引外地居民前来旅居乃至置业。
云南则提出，未来三年内建设3000个旅居村，面向全国庞大的银发市场，推出康养、医养等产品体系。
值得注意的是，多地政策均提及盘活闲置资产，将存量物业改造为旅居康养空间。
在房地产步入存量时代的当下，对于库存高企、人口增长乏力的城市而言，吸引退休人口已成为一种崭新的城市发展思路。
康养地产如何跳出传统“卖房思维”？
尽管康养地产备受政策青睐，但房企内部对此仍持谨慎态度。
一位布局养老业务的房企人士坦言：“业内都清楚，针对老年人的康养地产是风口，但这阵风还没真正吹起来。”
在他看来，康养项目最大的挑战并非住宅建设，而是后续运营。“前期投入巨大，但长期服务收入模式、退出机制，目前尚无成熟答案。”
对房企而言，康养地产并非新概念。
过去十余年间，国内涌现出大量养老、度假、旅居地产项目。然而，不少项目仍沿袭传统房地产开发逻辑，依赖销售住宅获利，缺乏持续运营能力。
在房地产市场调整周期中，这类项目首当其冲。一些海景房、度假房因产品同质化严重、流动性差，价格出现明显回调，部分项目跌幅甚至超过五成。
如今，随着“60后”“70后”逐步步入退休阶段，新一代养老消费群体正在形成。相较于上一代，他们具备更强的支付能力，且更注重健康管理、社交互动与生活品质。
这意味着，未来康养社区的核心竞争力，将不再局限于楼盘产品或自然景观，而是运营服务能力。
上述人士认为，未来康养地产的发展主体可能更加多元化，除传统开发商外，保险机构、产业基金及专业运营机构也将扮演重要角色。
在海外成熟市场，养老社区已是成熟的不动产资产类别，并通过REITs实现了资产证券化。
以美国为例，养老地产REITs已形成成熟模式，代表企业包括Welltower、Ventas等。此类机构通常持有养老社区、辅助生活设施、失智照护中心等资产，交由专业运营机构提供服务，通过入住费用和服务收入构建稳定现金流。
日本、新加坡等高老龄化市场，也已探索出养老资产证券化的路径。
相比之下，中国养老地产资产证券化尚处起步阶段。
不过，政策端已释放明确信号。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将养老设施项目纳入基础设施范畴。青岛本月公布的康养地产政策亦明确指出，支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产领域。
对于众多三四线城市而言，未来房地产的发展逻辑正在重塑。银发人口能否成为楼市新的接盘力量，取决于城市能否真正提供契合该群体需求的生活方式。康养地产能否摆脱过去的销售逻辑，也将决定这一轮“银发经济”浪潮最终能否转化为长期的产业机遇。
